Off-plan (u izgradnji)
Off-plan Dubai: šta znači i kako funkcioniše kupovina stana
Sadržaj
Off-plan (u izgradnji) u Dubaiju znači da stan kupujete direktno od developera (investitora) pre nego što je zgrada završena, ponekad i pre nego što je gradnja počela. Potpisujete ugovor o kupoprodaji (SPA), cenu plaćate u ratama dok se gradi, a ključeve i tapiju (title deed) dobijate po završetku.
Ako ste kupovali stan u izgradnji u Beogradu ili Novom Sadu, princip Vam je poznat. Razlika je u pravilima: kupovinu upisuje Dubai Land Department (DLD), dubajska uprava za zemljište i nekretnine, a Vaše uplate idu na namenski (escrow) račun projekta, ne developeru na slobodno raspolaganje.
FAO Properties prodaje novogradnju u Dubaiju: stanove u izgradnji, direktno od developera. Ovaj vodič je pregled: šta kupujete, po čemu se off-plan razlikuje od gotovog stana, šta Vas štiti i šta može da pođe po zlu. Za svaku temu upućujemo na detaljan vodič.
Činjenice su iz zvaničnih izvora, navedenih ispod svakog odeljka. Ažurirano: 21. oktobar 2026.
Kupovina stana u izgradnji: šta dobijate pri potpisu, a šta pri useljenju
Kada kupite stan u izgradnji, ne dobijate odmah tapiju. Dobijate ugovor sa developerom, upisan u privremeni registar DLD-a, a tapiju tek kada je zgrada završena i kada ispunite obaveze iz ugovora.
Kada | Šta dobijate | Ko to obavlja |
|---|---|---|
Potpisivanje ugovora (SPA) | Ugovor sa cenom, planom plaćanja i rokom useljenja | Developer i Vi |
Upis u privremeni registar (Oqood), u roku od 90 dana od potpisivanja | Elektronski sertifikat o privremenoj registraciji, e-poštom | Developer, preko DLD-ovog portala Oqood |
Tokom gradnje | Potvrde o uplatama na namenski račun projekta | Vi, po planu plaćanja |
Useljenje (predaja ključeva) | Ključeve, posle pregleda stana i uplate pri useljenju | Developer |
Posle ispunjenja ugovora | Tapiju i mapu stana u elektronskom obliku, e-poštom | DLD, na zahtev podnet preko portala Oqood |
Prema DLD-u, kada je zgrada završena, potpuno plaćeni stanovi prelaze iz privremenog registra u registar nekretnina i tada se izdaje tapija. Do tada Vašu kupovinu potvrđuju ugovor i sertifikat o privremenoj registraciji.
Svaki korak, od izbora projekta do tapije, opisan je u vodiču Kako kupiti stan u Dubaiju.
Izvori: DLD, upis prodaje stana u izgradnji (Oqood), izdavanje tapije i česta pitanja. Ažurirano: 11. oktobar 2026.
Off-plan ili gotov stan: razlike na jednom mestu
U tabeli „gotov stan“ znači završen stan sa tapijom, koji kupujete od dosadašnjeg vlasnika (preprodaja).
| Off-plan (u izgradnji) | Gotov stan |
|---|---|---|
Plaćanje | U ratama, po planu plaćanja developera: početna uplata (učešće), rate tokom gradnje, uplata pri useljenju, kod nekih projekata i rate posle useljenja | Iz svog novca ili uz hipotekarni kredit, kako se dogovorite sa prodavcem |
Hipotekarni kredit za stranca | Najviše 50% vrednosti stana, za sve kupce | Najviše 80% procenjene vrednosti za prvi stan u kome živite, vredan manje od 5.000.000 AED; manje za skuplji, drugi ili investicioni stan |
Useljenje ili izdavanje | Posle predaje ključeva, po roku iz SPA, koji može da se pomeri | Kada preuzmete stan od prodavca |
DLD taksa | 4% pri upisu u Oqood (zvanično 2% kupac, 2% prodavac) | 4% pri prenosu vlasništva (2% kupac, 2% prodavac), uz naknadu uslužnog partnera DLD-a |
PDV na cenu stana | 0%, jer je to prva prodaja stambenog objekta | Nema ga: kasnije prodaje stambenih objekata oslobođene su PDV-a |
Šta možete da pregledate | Brošuru, osnovu stana, gradilište i ogledni stan, ako postoji | Sam stan, zgradu i zajedničke delove |
Troškovi održavanja | Za novu zgradu iznos možda još nije u DLD-ovom indeksu, pa tražite pisanu procenu developera | Odobreni iznos za zgradu vidite u DLD-ovom indeksu troškova održavanja |
Glavni rizici | Kašnjenje, izmene ili otkazivanje projekta i Vaše obaveze iz plana plaćanja | Stanje stana i zgrade, koje proveravate pre kupovine |
Zlatna viza | Prema saveznoj upravi ICP, računa se i kupovina jedne ili više nekretnina u izgradnji ukupne vrednosti najmanje 2.000.000 AED od lokalne kompanije za nekretnine koju je odobrio nadležni lokalni organ, a DLD traži tapiju ili elektronski sertifikat o vlasništvu | Zahtev uz tapiju, ako je kupovna vrednost najmanje 2.000.000 AED i ispunjavate ostale uslove |
Ukratko: kod stana u izgradnji cenu raspoređujete na period gradnje, ali čekate useljenje i nosite rizik kašnjenja. Kod gotovog stana plaćate odjednom, ali tačno znate šta kupujete; tržišni rizik, da cena padne, postoji kod oba.
Primere planova plaćanja iz naše ponude naći ćete u vodiču Plan plaćanja za stan u Dubaiju, pravila banaka u vodiču Kredit za strance u Dubaiju, a sve takse, sa primerom računice, u vodiču Troškovi kupovine stana u Dubaiju. Kod hotelskih apartmana (serviced apartments) pravila za PDV su drugačija.
Ako kupujete i zbog zlatne vize, pre rezervacije pročitajte vodič Zlatna viza Dubai. Da li se računa stan u izgradnji, zvanične stranice DLD-a ne kažu, pa to za konkretan projekat proverite pre kupovine.
Izvori: DLD, upis prodaje stana u izgradnji (Oqood), registracija prodaje gotove nekretnine, indeks troškova održavanja i zahtev za zlatnu vizu za ulagače; ICP (Savezna uprava za identitet, državljanstvo, carine i bezbednost luka), vodič za zlatnu vizu; Centralna banka UAE, Propis o hipotekarnim kreditima, član 3 (tekst pročitan 8. oktobra 2026.); FTA, smernice o stopi 0% i oslobođenjima od PDV-a (pročitano 3. oktobra 2026.). Ažurirano: 21. oktobar 2026.
Kako je zaštićen kupac stana u izgradnji
Namenski (escrow) račun
Prema DLD-u, pravila o namenskim računima važe za sve developere koji u Dubaiju prodaju stanove u izgradnji, a sve uplate kupaca moraju da idu na namenski račun projekta. Po Zakonu br. 8 iz 2007. godine, račun je otvoren na ime projekta i služi isključivo za njegovu izgradnju, a poverioci developera ne mogu da zaplene novac na njemu. Kako se novac isplaćuje po fazama gradnje, objašnjava vodič o planu plaćanja.
Upis u privremeni registar (Oqood)
Developer mora da upiše SPA u privremeni registar u roku od 90 dana od potpisivanja, a Vi e-poštom dobijate elektronski sertifikat. Ako developer odbija ili odlaže upis, DLD navodi da možete sami da podnesete zahtev odeljenju Real Estate Registration Assurance.
Provera projekta i oglasa
Projekat tražite u DLD-ovoj usluzi Project Status (Mashrooi), po nazivu ili broju, na sajtu DLD-a ili u aplikaciji Dubai REST: tu su podaci o projektu, developeru i banci namenskog računa. Licence i dozvole koje izdaje DLD proveravate u sistemu Trakheesi, a za dozvolu za oglašavanje (ad permit) agencija prilaže ugovor o marketingu sa vlasnikom. Kako se ponuda proverava pre uplate, opisano je u vodiču Kako kupiti stan u Dubaiju.
FAO Properties je registrovana kod regulatorne agencije za nekretnine Dubaija (Real Estate Regulatory Agency, RERA) pod brojem ORN 35813, a na stranici svakog našeg projekta navodimo broj dozvole za oglašavanje.
Izvori: DLD, česta pitanja, upis prodaje stana u izgradnji (Oqood), status projekta, provera licenci i dozvola i dozvola za oglašavanje; Zakon br. 8 iz 2007., član 9 (engleski prevod; merodavan je arapski tekst). Ažurirano: 11. oktobar 2026.
Rizici kupovine stana u izgradnji
Off-plan ima svoje rizike i bolje je da ih znate pre potpisa. Svaki je ovde opisan jednom rečenicom, a detaljno u vodiču iz poslednje kolone.
Rizik | Šta znači | Više u vodiču |
|---|---|---|
Kašnjenje gradnje | Rok useljenja određuje SPA; prema DLD-u, RERA periodično pregleda projekte i traži od developera da ažuriraju rokove i procenat završenosti | |
Izmene projekta | Ako je stan manji od ugovorenog za više od 5% neto površine, developer duguje naknadu, a za veću površinu ne može da traži doplatu, osim ako je to izričito ugovoreno | |
Otkazivanje projekta | Namenski račun preuzima odeljenje za likvidaciju projekata, koje od developera traži da kupcima vrati uplaćeno u roku od 60 dana od odluke o otkazivanju, a RERA taj rok može da produži | |
Vaše kašnjenje sa ratom | DLD navodi da developer može da zatraži brisanje Vašeg upisa iz privremenog registra ako ne platite dospele rate, a od opomene developera, koju ste primili ili odbili da primite, prođe najmanje mesec dana | |
Odustajanje od kupovine | DLD ne može da raskine ugovor na zahtev kupca, pa se kupac koji želi raskid obraća sudu za nekretnine | |
Preprodaja pre useljenja | Moguća je uz potvrdu developera da nema prepreka (NOC), po uslovima developera, a porez u Srbiji na takav prenos još je otvoreno pitanje | Porez na nekretnine u Dubaiju |
Kurs | Cena i rate su u AED, pa iznos u evrima zavisi od kursa na dan svake uplate | |
Tržište | Cena stana pri useljenju može da bude i niža od ugovorene, a mi ne obećavamo ni rast cene ni prinos od izdavanja | — |
Zato pre potpisa proverite šta SPA kaže o roku useljenja i kašnjenju, izmenama, raskidu i preprodaji. Za pravnu proveru ugovora angažujte advokata.
Izvori: DLD, česta pitanja i brisanje privremene registracije. Ažurirano: 21. oktobar 2026.
Useljenje: šta se dešava kada je zgrada završena
- Uplata pri useljenju. Plaćate deo cene koji SPA vezuje za useljenje. Kod nekih projekata iz naše ponude to je polovina cene ili više, pa izvor novca planirajte unapred.
- Pregled stana (snagging). Pre preuzimanja ključeva pregledajte stan, sami ili preko punomoćnika, i zapišite nedostatke koje developer treba da otkloni. Prema zakonu o namenskim računima, posle potvrde o završetku poverenik računa zadržava 5% sredstava i developeru ih isplaćuje tek godinu dana od upisa stanova na kupce, a DLD taj iznos opisuje kao garanciju za nedostatke.
- Tapija. Kada ispunite obaveze iz ugovora, zahtev se podnosi preko portala Oqood, a DLD elektronsku tapiju i mapu stana šalje e-poštom, uz rok od 6 radnih dana i manje fiksne takse navedene u vodiču o troškovima. Ako plaćate rate posle useljenja, pitajte unapred kada dobijate tapiju, jer u registar nekretnina prelaze potpuno plaćeni stanovi.
- Troškovi održavanja. Kao vlasnik plaćate godišnje troškove održavanja zgrade, koje odobrava RERA, a prema DLD-u uprava zgrade ne bi trebalo da ih naplaćuje pre tog odobrenja. Od kog trenutka ih plaća kupac stana u izgradnji, proverite u SPA.
Po tapiju ne morate da dolazite, ali pregled stana i preuzimanje ključeva najbolje je obaviti na licu mesta. Ako to umesto Vas radi punomoćnik, kako se punomoćje iz Srbije legalizuje za UAE opisujemo u vodiču Kupovina stana u Dubaiju bez dolaska.
Izvori: Zakon br. 8 iz 2007., član 14 (engleski prevod; merodavan je arapski tekst); DLD, česta pitanja, izdavanje tapije i indeks troškova održavanja. Ažurirano: 11. oktobar 2026.
Da li je off-plan za Vas?
Off-plan nije ni bolji ni lošiji izbor od gotovog stana, već odgovara drugačijoj situaciji. Pre odluke iskreno odgovorite na ova pitanja:
Pitanje | Off-plan Vam više odgovara ako… | Gotov stan Vam više odgovara ako… |
|---|---|---|
Kada Vam treba stan? | Možete da sačekate rok useljenja, i duže ako gradnja kasni | Želite da se uselite ili da stan izdajete uskoro |
Kako ćete platiti? | Imate izvor novca za svaku ratu i za uplatu pri useljenju, kroz ceo plan | Celu cenu ili učešće za kredit imate odmah |
Treba li Vam kredit? | Ne zavisite od kredita ili ste sa bankom proverili finansiranje stana u izgradnji | Treba Vam kredit za veći deo cene |
Koliko rizika prihvatate? | Prihvatate da se rok useljenja pomeri, a ugovor ste proverili sa advokatom | Želite da pregledate tačno ono što kupujete |
Kako stojite sa kursom? | Možete da podnesete promene kursa evra prema dirhamu tokom celog plana | Želite da platite odjednom, po kursu koji znate |
Ako ste na više pitanja odgovorili „gotov stan“, i to je dobar odgovor: bolje je znati ga pre rezervacije nego posle.
Česta pitanja
Šta znači off-plan?
Off-plan znači da stan kupujete od developera pre ili tokom izgradnje, po projektu i osnovi stana. Potpisujete SPA, developer ga upisuje u privremeni registar DLD-a (Oqood), cenu plaćate po planu plaćanja, a tapiju dobijate po završetku, kada ispunite obaveze iz ugovora.
Da li je kupovina stana u izgradnji u Dubaiju sigurna?
Zakon Dubaija kupca štiti na više načina: uplate idu na namenski račun koji služi samo za izgradnju projekta, prodaja mora da bude upisana u Oqood, a otkazan projekat ide u likvidaciju, uz povraćaj uplata. Rizici ipak postoje, pre svega kašnjenje, pa pre uplate proverite projekat u usluzi Mashrooi, a ugovor sa advokatom.
Šta ako developer kasni?
Rok useljenja i Vaša prava kod kašnjenja određuje SPA, pa ih proverite pre potpisa. Prema DLD-u, ako projekat stoji, RERA developeru daje rok da to ispravi, a ako developer ne postupi i nema opravdanja, pokreće postupak otkazivanja projekta.
Mogu li da prodam stan pre useljenja?
Prema DLD-u, stan ili ugovor možete da prenesete na drugo lice pre upisa u registar nekretnina, uz potvrdu developera da nema prepreka (NOC). Uslove i naknadu određuje developer, a kako se takav prenos oporezuje u Srbiji, treba da potvrdi poreski savetnik.
Kada dobijam tapiju?
Kada je zgrada završena i kada ispunite obaveze iz ugovora: potpuno plaćeni stanovi tada prelaze u registar nekretnina. Zahtev se podnosi preko portala Oqood, a DLD elektronsku tapiju šalje e-poštom, uz rok od 6 radnih dana.
Izvori: DLD, česta pitanja, upis prodaje stana u izgradnji (Oqood) i izdavanje tapije; Zakon br. 8 iz 2007., član 9. Ažurirano: 11. oktobar 2026.
Razgovarajte sa savetnikom na srpskom
Niste sigurni da li je off-plan za Vas ili koji projekat da izaberete? Pišite našem savetniku koji govori srpski preko WhatsAppa ili Vibera, ili pošaljite upit kroz formular za kontakt. Zajedno ćemo uporediti stanove u izgradnji iz naše ponude, njihove planove plaćanja i rokove useljenja.
Ovaj vodič je opšta informacija i nije pravni, poreski ni finansijski savet.
Izvori
- DLD: upis prodaje stana u izgradnji (Oqood), pristupljeno 11. oktobar 2026.
- DLD: izdavanje tapije posle ispunjenja ugovora (Oqood), pristupljeno 11. oktobar 2026.
- DLD: česta pitanja (namenski račun, zakasneli i otkazani projekti, površina stana, preprodaja, tapija, troškovi održavanja), pristupljeno 11. oktobar 2026.
- DLD: status projekta (Mashrooi), pristupljeno 11. oktobar 2026.
- DLD: provera licenci i dozvola (Trakheesi), pristupljeno 11. oktobar 2026.
- DLD: dozvola za oglašavanje nekretnina, pristupljeno 11. oktobar 2026.
- DLD: registracija prodaje gotove nekretnine, pristupljeno 11. oktobar 2026.
- DLD: indeks troškova održavanja, pristupljeno 11. oktobar 2026.
- DLD: zahtev za zlatnu vizu za ulagače, pristupljeno 11. oktobar 2026.
- DLD: brisanje privremene registracije zbog neplaćenih rata, pristupljeno 21. oktobar 2026.
- Zakon br. 8 iz 2007. o namenskim računima za izgradnju nekretnina u Emiratu Dubai (engleski prevod), pristupljeno 11. oktobar 2026.
- Centralna banka UAE: Propis o hipotekarnim kreditima (C 31/2013, prečišćen tekst od 8. aprila 2020), pristupljeno 8. oktobar 2026.
- FTA: smernice o stopi 0% i oslobođenjima od PDV-a (preko u.ae), pristupljeno 3. oktobar 2026.
- ICP: vodič za zlatnu vizu, pristupljeno 21. oktobar 2026.