Hipotekarni kredit za strance u Dubaiju: učešće i troškovi

Hipotekarni kredit za strance u Dubaiju nije rezervisan za one koji žive u Emiratima. Dubai Land Department (DLD), dubajska uprava za zemljište i nekretnine, upisuje hipoteku i strancima nerezidentima, od kojih za upis traži kopiju pasoša, a zakon Dubaija dozvoljava hipoteku i na stan off-plan (u izgradnji). Koliko banka sme da pozajmi, na koliko godina i uz koliko učešće, određuju pravila Centralne banke UAE, a o Vašem zahtevu odlučuje banka.

Brojke Centralne banke UAE navodimo samo iz zvaničnog teksta propisa, a kamatne stope ne navodimo, jer zavise od banke i menjaju se.

Ceo postupak kupovine opisan je u vodiču Kako kupiti stan u Dubaiju, a sve takse kupovine u vodiču Troškovi kupovine stana u Dubaiju.

Činjenice su iz zvaničnih izvora, navedenih ispod svakog odeljka. Ažurirano: 8. oktobar 2026.

Hipoteka u Dubaiju za strance: kratak pregled

Ko daje kredit i kako se upisuje hipoteka

Hipoteku na nekretninama u Dubaiju uređuje Zakon br. 14 iz 2008. o hipoteci u Emiratu Dubai, donet 14. avgusta 2008. Prema članu 4, poverilac, odnosno onaj ko daje kredit, mora biti banka ili finansijska kompanija ili institucija sa licencom, registrovana kod Centralne banke UAE za finansiranje nekretnina u UAE.

Hipoteku daje vlasnik stana, koji mora imati pravo da njime raspolaže (član 5). Hipoteka počinje da važi tek kada je upisana kod DLD-a, a svaki suprotan dogovor je ništav (član 7).

Rezidenti i nerezidenti

DLD-ova stranica za upis hipoteke razlikuje rezidente i nerezidente samo po ličnom dokumentu: rezident pokazuje ličnu kartu UAE (Emirates ID), a stranac nerezident prilaže kopiju pasoša. Upis hipoteke, dakle, nije rezervisan za one koji žive u UAE.

Propis Centralne banke UAE o hipotekarnim kreditima razlikuje samo državljane UAE i strance (expatriates), a rezidente i nerezidente ne pominje. Da li banke odobravaju kredit strancu koji ne živi u UAE i pod kojim uslovima, odlučuje svaka banka.

Izvori: Zakon br. 14 iz 2008., članovi 4, 5 i 7 (engleski prevod; merodavan je arapski tekst); DLD, upis hipoteke (stranica ažurirana 30. septembra 2026.) i česta pitanja; Centralna banka UAE, Propis o hipotekarnim kreditima, uvod. Ažurirano: 8. oktobar 2026.

Hipotekarni kredit za nerezidente: pravila Centralne banke UAE

Koliko banka u UAE sme da pozajmi za stan, određuje Propis o hipotekarnim kreditima Centralne banke UAE (Regulations Regarding Mortgage Loans, cirkular C 31/2013), na snazi od 28. decembra 2013. Izmenjen je odlukama Upravnog odbora Centralne banke br. 96/2019 i br. 31/2/2020, a prečišćen tekst je od 8. aprila 2020. Propis važi za kredite banaka, finansijskih kompanija i drugih finansijskih institucija državljanima UAE, državljanima zemalja Zaliva (GCC) i strancima.

Granice iz propisa su najviše što banka sme: propis izričito dozvoljava bankama da primenjuju strože granice. Najveći kredit računa se od procenjene vrednosti stana, a ne od kupovne cene, a pre konačne odluke stan na licu mesta procenjuje nezavisni procenitelj.

U kategoriju prvog stana propis računa jedan stan po kupcu. Da li banka prvi stan kupca koji ne živi u UAE svrstava u tu kategoriju ili u investiciju (60%), pitajte banku.

Ostala pravila za strance:

• Rok otplate: najviše 25 godina.
• Godine pri poslednjoj rati: propis ih ne određuje; svaka banka ih utvrđuje prema svojoj politici.
• Stepen zaduženosti: rate svih kredita mogu da budu najviše 50% bruto plate i drugih redovnih prihoda iz određenog izvora.
• Iznos kredita: najviše 7 godišnjih prihoda.

Kamatu ne navodimo, jer zavisi od banke i vrste kredita i menja se, pa ponudu tražite napismeno. Prema propisu, banka naknade navodi u posebnom pregledu, zajedno sa ukupnim troškom kredita za ceo rok otplate.

Izvori: Centralna banka UAE, Propis o hipotekarnim kreditima, C 31/2013, uvod i članovi 1 do 4, i član 3 (prečišćen tekst od 8. aprila 2020, status: na snazi). Ažurirano: 8. oktobar 2026.

Šta da pitate banku

Uslovi i dokumenta razlikuju se od banke do banke. Pre zahteva postavite banci ova pitanja i tražite odgovore napismeno:

• Odobravate li kredit strancu koji ne živi u UAE, a prihode ima u Srbiji, Nemačkoj, Austriji ili Švajcarskoj?
• Koje dokaze o prihodima tražite (platne liste, izvode sa računa, poreske prijave, potvrdu poslodavca) i za koliko meseci unazad?
• Da li dokumenta iz Srbije treba da budu prevedena i overena, i kako?
• Moram li da otvorim račun kod Vaše banke?
• Da li finansirate stan u izgradnji, i kod kojih developera (investitora) i projekata?
• Kako procenjujete vrednost stana i ko plaća procenu?
• Koje naknade naplaćujete: za obradu zahteva, procenu, osiguranje i prevremenu otplatu?
• U kojoj valuti je kredit i kako otplaćujem rate ako primam platu u evrima?
• Koliko traje odobrenje i izdajete li prethodno odobrenje (pre-approval) pre rezervacije stana?

Kako se punomoćje iz Srbije overava za upotrebu u UAE, opisujemo u vodiču Kupovina bez dolaska u UAE.

Kredit za stan u izgradnji u Dubaiju

Prema članu 24 zakona o hipoteci, kupac stana koji se prodaje u izgradnji može na njega da upiše hipoteku kao obezbeđenje duga, ako je stan upisan u privremeni registar nekretnina koji vodi DLD. U taj registar developer upisuje Vašu kupovinu preko portala Oqood.

DLD za to ima posebnu uslugu: kada kupac ima finansiranje, developer preko portala Oqood registruje prodaju zajedno sa hipotekom. Od kupca fizičkog lica DLD traži ugovor o kupoprodaji (SPA), Emirates ID ili, za nerezidente, pasoš, pismo banke sa iznosom i datumom hipoteke i tri primerka ugovora o hipoteci koje su potpisale obe strane. DLD za ovu uslugu navodi rok od 6 radnih dana.

Za upis hipoteke na stan koji je već u privremenom registru DLD traži i elektronsku potvrdu developera da nema prepreka (E.NOC), koja se izdaje preko aplikacije Dubai REST.

Prema propisu Centralne banke UAE, kredit za stan u izgradnji je najviše 50% vrednosti, za sve kupce. Kada se kredit isplaćuje po fazama gradnje, banka developeru prvo plaća iz Vašeg dela cene, a tek onda iz kredita. Svaka isplata vezana je za fazu gradnje koju banka ili nezavisni stručnjak proveri na licu mesta.

Rate developeru tokom gradnje, kredit pri useljenju?

Kod mnogih planova plaćanja deo cene plaćate developeru tokom gradnje, a velika uplata dospeva pri useljenju; primere planova iz naše ponude naći ćete u vodiču Plan plaćanja za stan u Dubaiju. Zato kupci često pitaju da li mogu rate tokom gradnje da plaćaju iz svog novca, a kredit da uzmu tek za uplatu pri useljenju.

To odgovara pravilu Centralne banke da Vaš novac ide developeru pre novca iz kredita. Da li banke tako finansiraju projekte iz naše ponude, koji deo cene tada pokrivaju i šta traže od kupca, pitajte savetnika pre rezervacije.

Plan plaćanja ili kredit banke: razlike

Izvori: Zakon br. 14 iz 2008., članovi 4, 7, 10, 24, 25 i 26 (engleski prevod; merodavan je arapski tekst); DLD, registracija prodaje uz hipoteku na stan u izgradnji i upis hipoteke (stranice ažurirane 30. septembra 2026.); Centralna banka UAE, Propis o hipotekarnim kreditima, članovi 2 i 3; kolona o planu plaćanja sažima vodič o planu plaćanja, sa izvorima navedenim tamo. Ažurirano: 8. oktobar 2026.

Učešće: koliko svog novca Vam treba

Kod kredita, učešće je deo cene koji plaćate iz svog novca: cena stana minus iznos kredita. Kod plana plaćanja isti izraz označava prvu uplatu developeru, pa ih ne mešajte. Princip je isti kao kod stambenog kredita u Srbiji: banka finansira deo vrednosti stana, a razliku plaćate sami.

Najmanje učešće proizlazi iz najvećeg kredita (tabela iznad): za stranca je 20% kod prvog stana vrednog manje od 5.000.000 AED, a 50% kod stana u izgradnji. Pošto se kredit računa od procene, učešće raste ako banka proceni stan niže od cene. Prema propisu Centralne banke, učešće mora da bude iz Vašeg novca, a ne iz drugog kredita, na primer gotovinskog kredita ili kreditne kartice.

Pored učešća, računajte i na:

• DLD taksu za registraciju kupovine i ostale takse, opisane u vodiču o troškovima kupovine;
• troškove upisa hipoteke kod DLD-a (sledeći odeljak);
• naknade banke, koje se razlikuju od banke do banke;
• rezervu za kursne razlike, ako zarađujete u evrima, a kredit je u dirhamima.

Da li banka neke od ovih troškova može da uključi u kredit, pitajte banku.

Izvor: Centralna banka UAE, Propis o hipotekarnim kreditima, članovi 1 do 3. Ažurirano: 8. oktobar 2026.

Troškovi upisa hipoteke kod DLD-a

Prema DLD-u, upis hipoteke košta 0,25% od iznosa kredita, uz fiksne takse i naknadu uslužnog partnera DLD-a (trustee kancelarija), na koju se plaća PDV od 5%. Ako stan već ima tapiju (title deed), plaća se i izdavanje tapije.

Upis traje 20 do 25 minuta, u centrima uslužnih partnera DLD-a ili preko DLD-ovog onlajn sistema za hipoteke. Za upis DLD traži:

• pismo banke koja daje kredit;
• tri primerka ugovora o hipoteci, koje je overila banka, a potpisale obe strane;
• Emirates ID, a za stranca nerezidenta kopiju pasoša;
• za stan u privremenom registru elektronsku potvrdu developera da nema prepreka (E.NOC);
• punomoćje, ako Vas neko zastupa.

Troškove upisa ugovora o hipoteci, prema zakonu i DLD-u, plaća vlasnik koji daje hipoteku, osim ako se strane drugačije dogovore. Naknade same banke (obrada zahteva, procena stana, osiguranje) razlikuju se od banke do banke i nisu deo ove računice.

Izvori: DLD, upis hipoteke (stranica ažurirana 30. septembra 2026.) i česta pitanja; Zakon br. 14 iz 2008., član 7; PDV 5%: u.ae. Ažurirano: 8. oktobar 2026.

Primer: kredit za gotov stan od 1.500.000 AED

Primer je izmišljen: stranac koji ne živi u UAE kupuje gotov stan sa tapijom po ceni od 1.500.000 AED, i to mu je prvi stan. Pretpostavljamo da ga banka procenjuje na iznos cene i svrstava u kategoriju prvog stana, pa je najveći kredit 80% procenjene vrednosti.

Ako banka proceni stan na 1.400.000 AED, najveći kredit je 1.120.000 AED, a učešće raste na 380.000 AED. Kredit od 1.200.000 AED po propisu traži i godišnji prihod od najmanje oko 171.430 AED (najviše 7 godišnjih prihoda), uz rate svih kredita do 50% prihoda.

Uz učešće i troškove upisa hipoteke, iz svog novca plaćate i troškove same kupovine gotovog stana, sa DLD taksom za prenos vlasništva, i naknade banke.

Izvori: Centralna banka UAE, Propis o hipotekarnim kreditima, članovi 1 i 3; DLD, upis hipoteke; PDV 5%: u.ae. Ažurirano: 8. oktobar 2026.

Kredit u Srbiji ili kredit u UAE?

Neki kupci razmišljaju o kreditu kod banke u Srbiji, umesto kredita u UAE. Pitajte svoju banku:

• Odobravate li kredit za kupovinu nekretnine u inostranstvu?
• Šta prihvatate kao obezbeđenje: hipoteku na nekretninu u Srbiji, stan u Dubaiju ili nešto drugo?
• Da li novac kredita može da ide direktno na račun developera ili prodavca u Dubaiju?

Ako ste rezident Srbije: Zakon o deviznom poslovanju

Za rezidenta Srbije kredit banke iz UAE je kredit iz inostranstva. Prema Zakonu o deviznom poslovanju, rezident fizičko lice može iz inostranstva da uzima kredite sa rokom otplate dužim od godinu dana, koji se koriste uplatom sredstava kredita na račun tog rezidenta kod banke (član 18). Prema članu 2, banka je u smislu zakona banka sa sedištem u Srbiji, sa dozvolom Narodne banke Srbije (NBS).

Plaćanja po kreditima koje rezidenti fizička lica uzimaju od nerezidenata mogu da se vrše samo ako su rezidenti o tim poslovima prethodno izvestili NBS (član 32). Ako bi banka iz UAE novac kredita isplatila prodavcu u Dubaiju, a ne na Vaš račun u Srbiji, kako se ispunjavaju ovi uslovi i kako se kredit prijavljuje NBS, proverite sa svojom bankom pre potpisivanja ugovora o kreditu.

Prema istom zakonu, fizičko lice sa prebivalištem u Srbiji koje boravi u inostranstvu duže od godinu dana nije rezident (član 2). Ako živite u Nemačkoj, Austriji ili Švajcarskoj, proverite i pravila zemlje u kojoj živite, a moguće poreske posledice kod kuće opisujemo u vodiču Porezi na nekretninu u Dubaiju i Srbiji.

Izvor: Zakon o deviznom poslovanju („Sl. glasnik RS“, br. 62/2006, 31/2011, 119/2012, 139/2014, 30/2018 i 19/2025; tekst preko paragraf.rs, jer zvanični portal nije prikazao tekst), članovi 2, 18 i 32. Ažurirano: 8. oktobar 2026.

Hipoteka i zlatna viza

Prema DLD-u, nekretnina za zlatnu vizu ulagača može biti pod hipotekom, uz pismo banke da se ne protivi izdavanju boravišne dozvole, u kome su navedeni plaćeni iznos i ostatak duga.

U opisu iste usluge DLD navodi i da se za nekretninu pod hipotekom pismom banke dokazuje da je plaćeno 2.000.000 AED. Ako kupujete i zbog zlatne vize, pre ugovaranja kredita proverite koliko ćete do podnošenja zahteva zaista platiti. Ostale uslove objašnjavamo u vodiču Zlatna viza Dubai.

Izvor: DLD, zahtev za zlatnu vizu za ulagače (stranica ažurirana 14. oktobra 2026.) i arapska verzija iste stranice. Ažurirano: 21. oktobar 2026.

Ako ne plaćate rate ili prodajete stan

Zakon o hipoteci određuje i šta važi tokom otplate kredita:

• Upravljanje i izdavanje. Vlasnik upravlja stanom pod hipotekom i ubira prihode od njega, osim ako se stan zbog neplaćanja proda na javnom nadmetanju (član 12). Da li ugovor o kreditu nešto dodatno uslovljava, proverite pre potpisa.
• Prodaja ili poklon. Stan pod hipotekom možete da prodate ili poklonite samo uz saglasnost banke i ako novi vlasnik prihvati da na njega pređu Vaše obaveze iz ugovora o hipoteci (član 10).
• Prevremena otplata. Dug i prateće iznose možete da otplatite pre roka (član 29). Prema Centralnoj banci UAE, naknada za prevremenu ili delimičnu otplatu stambenog kredita je najviše 1% preostalog duga ili 10.000, šta je manje (iznos kako ga navodi propis br. 29/2011, bez oznake valute; u kontekstu su to dirhami). Kod kredita sa fiksnom kamatom propis o hipotekarnim kreditima dozvoljava i stvarni trošak banke za raskid, a refinansiranje kod druge banke ne sme da se otežava.
• Neplaćanje. Naknada za kašnjenje sa ratom stambenog kredita je, prema propisu br. 29/2011, najviše 700 (takođe bez oznake valute). Ako dug ne plaćate, banka može da pokrene prinudnu prodaju, uz obaveštenje preko notara najmanje 30 dana unapred (član 25). Ako ni tada ne platite, sudija nadležan za izvršenje na zahtev banke izdaje nalog za zaplenu, a stan se prodaje na javnom nadmetanju, po pravilima DLD-a (član 26).
• Ostatak duga. Ako novac od prodaje ne pokrije dug, banka ostatak može da traži od Vas (član 30).

Izvori: Zakon br. 14 iz 2008., članovi 10, 12, 25, 26, 29 i 30 (engleski prevod; merodavan je arapski tekst); Centralna banka UAE, Propis o hipotekarnim kreditima, član 4, i Propis br. 29/2011, Prilog 2. Ažurirano: 8. oktobar 2026.

Česta pitanja

Da li stranac može da dobije kredit u Dubaiju?

Hipoteku na stan u Dubaiju DLD upisuje i strancima koji ne žive u UAE, uz kopiju pasoša, a propis Centralne banke UAE razlikuje samo državljane UAE i strance, ne rezidente i nerezidente. Da li će banka odobriti kredit strancu koji ne živi u UAE i pod kojim uslovima, odlučuje banka.

Koliko učešće mi treba?

Za stranca najmanje 20% procenjene vrednosti kod prvog stana vrednog manje od 5.000.000 AED, 30% iznad tog iznosa, 40% za drugi stan ili investiciju i 50% za stan u izgradnji. Učešće mora da bude iz Vašeg novca, a ne iz drugog kredita, a uz njega plaćate i troškove kupovine i upisa hipoteke: kod gotovog stana sa tapijom upis košta 0,25% od iznosa kredita i 4.470 AED fiksnih troškova.

Mogu li da uzmem kredit za stan u izgradnji?

Da, ako je kupovina upisana u privremeni registar (Oqood), a DLD ima uslugu za upis prodaje zajedno sa hipotekom. Prema Centralnoj banci UAE, kredit je najviše 50% vrednosti, a Vaš novac ide developeru pre novca iz kredita. Da li banka finansira baš projekat koji Vas zanima, proverite pre rezervacije.

Koliko traje odobrenje kredita?

Rok odobrenja zavisi od banke, pa pitajte i da li izdaje prethodno odobrenje pre rezervacije stana. Sam upis hipoteke kod uslužnog partnera DLD-a traje 20 do 25 minuta, a upis prodaje i hipoteke na stan u izgradnji preko portala Oqood 6 radnih dana.

Da li stan kupljen na kredit računa za zlatnu vizu?

DLD dozvoljava da nekretnina bude pod hipotekom, uz pismo banke. Opis usluge traži pismo banke kojim se dokazuje plaćen iznos od 2.000.000 AED, pa uslov potvrdite pre nego što se odlučite za kredit.

Izvori: DLD, upis hipoteke, registracija prodaje uz hipoteku na stan u izgradnji, zahtev za zlatnu vizu za ulagače; Zakon br. 14 iz 2008.; Centralna banka UAE, Propis o hipotekarnim kreditima. Ažurirano: 8. oktobar 2026.

Računica učešća i kredita za Vaš stan

Želite da znate koliko Vam treba sopstvenog novca za konkretan stan? Pišite našem savetniku koji govori srpski preko WhatsAppa ili Vibera, ili pošaljite upit kroz formular za kontakt. Pripremićemo pregled uplata developeru do useljenja i troškova upisa hipoteke, a uslove kredita potvrđuje banka.

FAO Properties je agencija za nekretnine registrovana kod regulatorne agencije za nekretnine Dubaija (Real Estate Regulatory Agency, RERA) pod brojem ORN 35813. Stanove u izgradnji iz naše ponude pogledajte na stranici Projekti.