Plan plaćanja za stan u Dubaiju: rate do i posle useljenja

Plan plaćanja za stan u Dubaiju određuje koliko i kada plaćate developeru (investitoru): deo cene pri rezervaciji, deo u ratama dok se zgrada gradi, deo pri useljenju, a kod nekih projekata i deo posle useljenja. Oznake kao „60/40“ ili „post-handover 60 meseci“ samo skraćeno opisuju taj raspored. Obavezujući su procenti, iznosi i rokovi iz ugovora o kupoprodaji (SPA).

U vodiču objašnjavamo delove plana, pokazujemo planove iz naše ponude i računamo primer za stan od 1.000.000 AED. Zatim pišemo kako zakon Dubaija štiti Vaš novac preko namenskog (escrow) računa i šta se dešava ako zakasnite sa ratom. Ceo postupak kupovine opisan je u vodiču Kako kupiti stan u Dubaiju.

Činjenice su iz zvaničnih izvora, pre svega Dubai Land Department (DLD), uprave Dubaija za zemljište i nekretnine, i zakona Dubaija, navedenih ispod svakog odeljka. Ažurirano: 21. oktobar 2026.

Plan plaćanja za stan u izgradnji: od čega se sastoji

Kada kupujete stan off-plan (u izgradnji), cenu ne plaćate odjednom, već po rasporedu koji developer određuje za projekat. Planovi u našoj ponudi imaju iste delove, samo u različitim procentima:

Početna uplata (učešće)

Početnom uplatom (učešćem) rezervišete stan, a plaća se pri rezervaciji ili pri potpisivanju SPA. Kod nekih developera u nju je uračunat rezervacioni depozit, čiji deo može biti nepovratan.

Na primer, plan za The WOW Tower na našem sajtu navodi da 20% pri potpisivanju SPA uključuje nepovratnu naknadu za rezervaciju od 70.000 AED. U istom trenutku plaćaju se i DLD taksa od 4% i administrativna naknada developera od 5.000 AED. Pre uplate tražite napismeno koji deo je nepovratan i pod kojim uslovima.

Rate tokom izgradnje: po datumu ili po fazi gradnje

Rate tokom izgradnje vezane su za datum („60 dana od rezervacije“) ili za fazu gradnje („pri 40% završenosti“). Mnogi planovi kombinuju oba: kod projekata Ellington Properties iz naše ponude prvih pet rata dospeva po danima od rezervacije, a sledeće četiri po završenosti gradnje, od 20% do 50%.

DLD navodi da, kada je raspored uplata vezan za završenost projekta, kupac po prijemu zahteva za uplatu ima pravo da od developera sazna trenutni procenat završenosti, pismom konsultanta projekta koga je odobrio DLD. Ako se ne potvrdi da je projekat dostigao fazu iz ugovorenog rasporeda, kupac, prema DLD-u, nije obavezan da plati. Napredak gradnje možete da pratite i sami, na sajtu DLD-a ili u aplikaciji Dubai REST.

Uplata pri useljenju

Uplata pri useljenju je često najveća pojedinačna obaveza: kod nekih projekata iz naše ponude to je 50% do 65% cene. Planirajte na vreme odakle ćete je platiti: iz ušteđevine, od prodaje druge nekretnine ili hipotekarnim kreditom (vidite vodič Kredit za strance u Dubaiju).

Šta znače oznake 60/40, 20/50/30 i „post-handover“

Oznake nisu standardizovane. Floarea Breeze se, na primer, opisuje kao 20/45/35, a tih 45% čine dve rate od po 5% i 35% pri useljenju. Zato uvek tražite raspored sa procentom, iznosom u AED i rokom za svaku ratu.

Izvori: DLD, česta pitanja i status projekta; planovi plaćanja sa stranica projekata na našem sajtu, preuzeti 1. oktobra 2026. Ažurirano: 8. oktobar 2026.

Primeri planova plaćanja iz naše ponude

Ovo su planovi kako su objavljeni na stranicama projekata na našem sajtu 1. oktobra 2026. Developeri ih menjaju, pa važi samo plan iz Vašeg SPA, a aktuelni plan za svaki projekat potvrdite sa savetnikom pre rezervacije.

Planovi se svode na četiri tipa:

1. Rate od po 10%. Za Albero i Terra Woods planovi sa našeg sajta predviđaju 10% početne uplate, zatim rate od po 10% na svakih nekoliko meseci, a poslednjih 20% pri useljenju. Kasnije rate vezane su i za fazu gradnje.
2. Učešće 20%, većina cene do useljenja. Najčešći tip: 40% do 55% u ratama tokom gradnje i 25% do 40% pri useljenju.
3. Veći deo pri useljenju. Tokom gradnje plaćate 15% do 30% cene, a pri useljenju 50% do 65%.
4. Rate posle useljenja. Posle predaje ključeva ostaje 35% do 42% cene, u mesečnim ratama od 1% ili 0,7%, ili u tri rate tokom 18 meseci.

Sve projekte, sa cenama i rokovima useljenja, pogledajte na stranici Projekti.

Izvor: planovi plaćanja objavljeni na stranicama projekata na sajtu FAO Properties, preuzeti 1. oktobra 2026; developeri ih mogu promeniti. Ažurirano: 8. oktobar 2026.

Plan plaćanja posle useljenja (post-handover)

Plan posle useljenja smanjuje iznos koji morate da platite do predaje ključeva. Kod projekta Omya Residences at Wasl Gate, na primer, do useljenja plaćate 65% cene, a preostalih 35% u 35 mesečnih rata od po 1%.

To je plan developera, a ne kredit banke: ostatak cene dugujete developeru, po uslovima iz SPA. Pre potpisivanja proverite:

• Kamatu i naknade. Da li se na rate posle useljenja obračunava kamata ili neka druga naknada.
• Tapiju. Prema DLD-u, tapija (title deed) se izdaje stranama koje su ispunile obaveze iz ugovora, a po završetku projekta u registar nekretnina prelaze stanovi koji su u potpunosti plaćeni. Pitajte kada ćete dobiti tapiju ako plaćate rate posle useljenja.
• Izdavanje i preprodaju. Smete li da izdajete stan pre poslednje rate i pod kojim uslovima developer izdaje potvrdu da nema prepreka (NOC), koju DLD traži za prenos ugovora na drugo lice pre upisa u registar nekretnina.
• Račun za uplate. Zakon o namenskim računima govori o uplatama za stanove koji se prodaju u izgradnji; na koji račun idu rate posle useljenja, mora da piše u SPA.
• Kašnjenje posle useljenja. Šta SPA predviđa ako zakasnite sa ratom kada već živite u stanu ili ga izdajete.

Izvori: DLD, česta pitanja i izdavanje tapije; Zakon br. 8 iz 2007., član 2. Ažurirano: 8. oktobar 2026.

Primer: stan od 1.000.000 AED po planu 60/40

Primer je izmišljen, sa okruglim brojevima: stan u izgradnji od 1.000.000 AED, plan 20/40/40 („60/40“), sa ratama na svakih šest meseci.

DLD taksa za registraciju od 4% plaća se pri upisu SPA u privremeni registar DLD-a (Oqood), koji developer mora da obavi u roku od 90 dana od potpisivanja. DLD je naplaćuje preko elektronskog novčanika Noqodi ili odbitkom sa namenskog računa. Ko plaća koji deo takse i koje su ostale takse, objašnjavamo u vodiču Troškovi kupovine stana u Dubaiju.

Isti stan uz rate posle useljenja

Isti stan, uz izmišljen plan sa 20% učešća, 40% tokom gradnje, 5% pri useljenju i 35% u 35 mesečnih rata posle useljenja:

Drugi plan traži manje novca do useljenja, ali Vas obavezuje još skoro tri godine posle predaje ključeva. Prvi plan znači da u trenutku useljenja nemate dug prema developeru.

Izvori: DLD, upis prodaje stana u izgradnji (Oqood) (stranica ažurirana 30. septembra 2026). Ažurirano: 8. oktobar 2026.

Namenski (escrow) račun: kako se štiti Vaš novac

Novac koji uplaćujete za stan u izgradnji ne ide developeru na slobodno raspolaganje. Prema Zakonu br. 8 iz 2007. godine o namenskim računima za izgradnju nekretnina u Emiratu Dubai, developer koji želi da prodaje stanove u izgradnji mora od DLD-a da zatraži otvaranje namenskog (escrow) računa (član 6).

Šta zakon propisuje:

• Šta je namenski račun: bankovni račun projekta na koji se uplaćuje novac kupaca stanova koji se prodaju u izgradnji i onih koji finansiraju projekat (član 2).
• Ko ga vodi: poverenik računa (escrow agent), banka ili finansijska institucija koju je akreditovao DLD (član 2).
• Za šta služi: račun se otvara na ime projekta i služi isključivo za izgradnju tog projekta; kada developer gradi više projekata, svaki ima svoj račun (član 9).
• Zaštita od poverilaca: na novac na računu ne može se odrediti zaplena u korist poverilaca developera (član 9).
• Garancija posle završetka: kada developer dobije potvrdu o završetku, poverenik zadržava 5% ukupne vrednosti računa i oslobađa ga godinu dana od upisa stanova na kupce (član 14).
• Ako projekat ne bude završen: poverenik, posle konsultacija sa DLD-om, preduzima mere da se projekat završi ili da se kupcima vrate uplate (član 15).

Prema DLD-u, sa računa se po pravilu plaćaju izvođači, konsultanti i marketing projekta, i to kada inženjer poverenika potvrdi da je faza gradnje završena.

Kako da proverite projekat i namenski račun

• Status projekta (Mashrooi). DLD-ova usluga Project Status prikazuje podatke o projektu (broj, datum početka i završetka, status), podatke o developeru i naziv banke namenskog računa. Pretražujete po nazivu ili broju projekta, na sajtu DLD-a ili u aplikaciji Dubai REST.
• Banka iz SPA. Uporedite banku iz SPA i iz zahteva za uplatu sa bankom koju prikazuje Mashrooi. Spisak poverenika namenskih računa koje je odobrio DLD dostupan je na sajtu DLD-a, uz prijavu.
• Upis u Oqood. Developer mora da upiše SPA u privremeni registar u roku od 90 dana od potpisivanja, a Vi e-poštom dobijate elektronski sertifikat o privremenoj registraciji.
• Dozvola za oglašavanje. Kako se proveravaju oglas i agencija, opisali smo u vodiču Kako kupiti stan u Dubaiju.

Ako projekat stane ili bude otkazan

Prema DLD-u, regulatorna agencija za nekretnine Dubaija (Real Estate Regulatory Agency, RERA) periodično prati napredak gradnje. Ako projekat stoji, developeru daje rok da to ispravi, a ako ne postupi i nema opravdanja, pokreće postupak otkazivanja projekta.

Kada je projekat otkazan, namenski račun preuzima odeljenje za likvidaciju projekata, koje od developera traži da kupcima vrati uplaćeno u roku od 60 dana od odluke o otkazivanju. RERA taj rok može da produži, a ako developer ne postupi, predmet ide na sud.

Izvori: Zakon br. 8 iz 2007., članovi 2, 6, 9, 14 i 15 (engleski prevod; merodavan je arapski tekst); DLD, česta pitanja, status projekta, odobreni poverenici namenskih računa i upis prodaje stana u izgradnji. Ažurirano: 8. oktobar 2026.

Šta ako zakasnite sa ratom ili želite da odustanete

DLD navodi da developer može da zatraži brisanje Vašeg upisa iz privremenog registra ako ne platite dospele rate, a od opomene developera, koju ste primili ili odbili da primite, prođe najmanje mesec dana.

Ako želite da odustanete od kupovine

Prema DLD-u, DLD nema ovlašćenje da na zahtev kupca raskine ugovor sa developerom. Kupac koji želi raskid obraća se sudu za nekretnine, a DLD može samo da pokuša da strane sporazumno reše spor.

Druga mogućnost je preprodaja pre useljenja: DLD navodi da stan ili ugovor možete da prenesete na drugo lice pre upisa u registar nekretnina, uz potvrdu developera da nema prepreka (NOC). Uslove i naknadu za NOC proverite u SPA.

Izvori: DLD, brisanje privremene registracije i česta pitanja. Ažurirano: 21. oktobar 2026.

Šta da proverite u planu plaćanja pre potpisivanja

• Zbir je 100%. Saberite procente svih uplata: svaka treba da ima iznos u AED i rok, a zbir mora da odgovara ceni iz SPA.
• Datumi prema gradnji. Uporedite datume rata sa planiranim tokom gradnje i rokom useljenja. Kod rata po fazi gradnje tražite pismo konsultanta koga je odobrio DLD.
• Rok useljenja. SPA treba da navodi rok useljenja i šta Vam pripada ako developer kasni.
• Račun za uplate. Uplate idu na namenski račun projekta naveden u SPA, nikada na lični račun; banku uporedite sa podatkom u usluzi Mashrooi.
• Takse i naknade. DLD taksa od 4%, administrativne naknade developera i nepovratni deo depozita treba da budu navedeni u SPA.
• Uslovi posle useljenja. Da je reč o planu developera, a ne o kreditu banke, ima li kamate, kada dobijate tapiju i smete li da izdajete ili prodate stan pre poslednje rate.
• Kašnjenje sa ratom. Koju kamatu ili kaznu SPA predviđa.
• Površina stana. Prema DLD-u, ako je stan manji od ugovorenog za više od 5% neto površine, developer duguje naknadu, a veću površinu ne može da naplati, osim ako je to izričito ugovoreno.
• Upis u Oqood. Developer upisuje SPA u roku od 90 dana od potpisivanja, a Vi e-poštom dobijate elektronski sertifikat o privremenoj registraciji.

Izvori: DLD, česta pitanja, upis prodaje stana u izgradnji i status projekta. Ažurirano: 8. oktobar 2026.

Česta pitanja

Da li je plan plaćanja kredit?

Nije. Plan plaćanja je dogovor sa developerom o tome kada plaćate delove cene, a ne kredit banke. Da li developer na rate posle useljenja obračunava kamatu ili naknadu, piše u SPA, a poređenje sa hipotekarnim kreditom je u vodiču Kredit za strance u Dubaiju.

Mogu li da plaćam rate iz Srbije, u evrima?

Cene i planovi plaćanja u našoj ponudi su u dirhamima (AED), a rate plaćate bankarskim transferom na račun iz SPA, iz Srbije ili iz dijaspore. Iznos svake rate u evrima zavisi od kursa na dan uplate; kako se plaća na daljinu, objašnjavamo u vodiču Kupovina bez dolaska u UAE.

Šta ako developer kasni sa gradnjom?

Ako projekat stoji, RERA developeru daje rok da to ispravi, a otkazan projekat ide u likvidaciju, uz povraćaj uplata u roku od 60 dana od odluke o otkazivanju (vidite odeljak „Ako projekat stane ili bude otkazan“).

Šta je bolje: veće učešće ili duži plan posle useljenja?

Zavisi od toga kada imate novac i šta planirate sa stanom. Ako veći deo platite do useljenja, posle predaje ključeva nemate dug prema developeru, a prema DLD-u u registar nekretnina, sa tapijom, prelaze stanovi koji su u potpunosti plaćeni. Duži plan posle useljenja čuva Vašu gotovinu, ali Vas obavezuje godinama, pa pitajte developera da li za isti stan uz kraći plan nudi drugačiju cenu.

Izvori: DLD, česta pitanja. Ažurirano: 8. oktobar 2026.

Uporedite planove plaćanja sa savetnikom na srpskom

Želite da uporedite planove plaćanja za projekte koji Vas zanimaju ili da proverite raspored iz SPA pre potpisivanja? Pišite našem savetniku koji govori srpski preko WhatsAppa ili Vibera, ili pošaljite upit kroz formular za kontakt. Pripremićemo pregled svih uplata u AED, po datumima, za stan koji ste izabrali.

Ovaj vodič je opšta informacija i nije pravni, poreski ni finansijski savet.