Kupovina stana u Dubaiju bez dolaska: punomoćje, potpis i uplate

Kupovina stana u Dubaiju bez dolaska u UAE moguća je u većini koraka kada kupujete stan off-plan (u izgradnji). Kupovinu u registar upisuje developer (investitor), preko portala Dubai Land Department (DLD), dubajske uprave za zemljište i nekretnine, a Vi prilažete kopiju pasoša. Potvrda o upisu i, kasnije, tapija (title deed) stižu e-poštom, a rate plaćate bankarskim transferom.

Pažnju traže dve stvari: kako se ugovor potpisuje na daljinu i kako punomoćje iz Srbije postaje važeće u UAE. U nastavku je šta o tome kažu zvanični izvori UAE i Srbije, gde ćute i kada se put u Dubai ipak isplati.

Ceo postupak, od izbora projekta do tapije, opisan je u vodiču Kako kupiti stan u Dubaiju. Ovde se bavimo onim što je drugačije kada ste u Srbiji, Nemačkoj, Austriji ili Švajcarskoj.

Kupovina stana u Dubaiju bez dolaska: korak po korak

Izvori: DLD, registracija prve prodaje (Oqood), izdavanje tapije, status projekta. Ažurirano: 8. oktobar 2026.

Šta developer i DLD završavaju bez Vas

Upis kupovine u Oqood

Prema DLD-u, ugovor o kupoprodaji stana u izgradnji upisuje se u privremeni registar preko portala Oqood, DLD-ovog portala za developere. Ugovor mora da bude upisan u roku od 90 dana od potpisivanja, a kupac dobija elektronski sertifikat o privremenoj registraciji e-poštom.

Od kupca fizičkog lica DLD traži ugovor o kupoprodaji i lični dokument: nerezidenti, kao kupci koji žive u Srbiji, prilažu kopiju važećeg pasoša. Na stranici te usluge DLD ne kaže da kupac mora lično da dođe, ali ne kaže ni kako se ugovor potpisuje, već samo da ga potpisuju developer i kupac.

Za poređenje: u Srbiji se, prema MSP Srbije, ugovor o kupoprodaji nepokretnosti overava isključivo kod javnog beležnika u Srbiji, a DLD za upis u Oqood overu kod notara ne navodi. Takse za upis u Oqood plaćaju se preko elektronskog novčanika Noqodi ili odbitkom sa namenskog računa; iznosi su u vodiču Troškovi kupovine stana u Dubaiju.

Ako developer odbija ili odlaže upis, DLD navodi da kupac može sam da zatraži upis ugovora, preko odeljenja Real Estate Registration Assurance, uz dokumenta koja zahtev potkrepljuju.

Tapija stiže e-poštom

Kada su obaveze iz ugovora ispunjene, zahtev za tapiju podnosi se preko portala Oqood. DLD izdaje elektronsku tapiju i elektronsku mapu nekretnine, šalje ih e-poštom i navodi rok od 6 radnih dana.

Zato po samu tapiju ne morate da dolazite.

Digitalni kanali DLD-a: Dubai REST i status projekta

DLD opisuje aplikaciju Dubai REST kao pametnu platformu za usluge u vezi sa nekretninama, na arapskom i engleskom, sa elektronskim novčanikom za vlasnike i plaćanjem preko portala Noqodi. Prema DLD-ovim čestim pitanjima, u aplikaciju se ulazi brojem lične karte UAE (Emirates ID), tapijom ili brojem telefona, uz jednokratni kod koji stiže SMS-om.

U istoj aplikaciji i na sajtu DLD-a je usluga Project Status (Mashrooi): projekat tražite po nazivu ili broju i vidite podatke o početku i završetku gradnje, registraciji i broju jedinica, kao i naziv banke namenskog računa.

Izvori: DLD, registracija prve prodaje (Oqood), izdavanje tapije, česta pitanja, Dubai REST, status projekta; MSP Srbije, overa dokumenata. Ažurirano: 8. oktobar 2026.

Elektronski potpis ugovora ili potpis na papiru

Ugovor o kupoprodaji (SPA) potpisuju developer i kupac, a DLD na stranici za upis ne kaže da li potpis može da bude elektronski. Zato pre rezervacije pitajte developera kako se potpisuju rezervacioni obrazac i ugovor, i tražite odgovor napismeno.

Šta kaže zakon UAE o elektronskom potpisu

UAE ima Savezni dekret-zakon br. 46 iz 2021. o elektronskim transakcijama i uslugama poverenja. Prema portalu vlade UAE (u.ae), zakon uređuje valjanost elektronskih dokumenata i jača pravnu vrednost digitalnog potpisa, a propisuje i uslove za pružaoce usluga elektronskog potpisa, elektronskog pečata i digitalnih sertifikata.

Državni digitalni identitet UAE je UAE Pass. Prema portalu u.ae, njime možete digitalno da potpišete dokument, a primalac potpis proverava u aplikaciji ili na sajtu; da li nalog može da otvori stranac koji ne živi u UAE, stranica ne kaže.

Stranica u.ae ne poredi elektronski i svojeručni potpis i ne navodi izuzetke, pa ne tvrdimo da je svaki elektronski potpis ugovora dovoljan za upis.

Potpis na papiru i kurir

Druga mogućnost je ugovor na papiru: potpisujete primerke koje Vam pošalje developer i vraćate ih kurirom.

Bez obzira na način potpisa, tražite:

• primerak ugovora koji su potpisale obe strane;
• potvrdu da je ugovor predat na upis u Oqood, jer je rok 90 dana od potpisivanja;
• elektronski sertifikat o privremenoj registraciji na Vašu e-adresu.

Izvori: DLD, registracija prve prodaje (Oqood); u.ae, zakon o elektronskim transakcijama i uslugama poverenja (stranica ažurirana 1. oktobra 2026.), aplikacija UAE Pass (stranica ažurirana 30. decembra 2024.). Ažurirano: 8. oktobar 2026.

Punomoćje za kupovinu nekretnine u Dubaiju

Kada Vam treba punomoćje

Na DLD-ovoj stranici za upis kupovine u Oqood punomoćje se od kupca fizičkog lica ne traži; pominje se samo među dokumentima kompanija, „ako postoji“. Punomoćje Vam treba kada neko u Dubaiju treba da radi umesto Vas, na primer:

• pregled stana i preuzimanje ključeva pri useljenju, ako ne dolazite sami;
• prenos vlasništva, na primer kada prodajete stan: DLD traži zvanično punomoćje vlasnika ako vlasnik nije lično prisutan;
• upis hipoteke ili poklon nekretnine.

Za zlatnu vizu punomoćje ne pomaže: DLD navodi da zahtev ne može da se podnese preko zastupnika (više u nastavku).

Koliko važi punomoćje u Dubaiju

Prema DLD-u, punomoćnik može da raspolaže Vašom nekretninom samo u granicama ovlašćenja koja su navedena u punomoćju. Punomoćje za prodaju, hipoteku ili poklon važi dve godine, a punomoćje za kupovinu pet godina od dana overe kod notara.

Zato u punomoćju precizno navedite šta punomoćnik sme: na primer pregled i preuzimanje stana, ali ne i prodaju. Tekst punomoćja pre overe dajte na proveru developeru ili advokatu u Dubaiju, da ne biste celu overu ponavljali.

Zašto apostil nije dovoljan

Srbija je članica Haške konvencije o apostilu, ali Ujedinjeni Arapski Emirati nisu na spisku država ugovornica koji vodi Haška konferencija za međunarodno privatno pravo (HCCH, spisak ažuriran 30. juna 2026.). Zato punomoćje iz Srbije prolazi punu legalizaciju, a ne samo apostil.

Prema DLD-u, punomoćje izdato van UAE mora biti overeno da bi bilo prihvaćeno za poslove kod DLD-a: kod notara i ministarstva spoljnih poslova u zemlji u kojoj je izdato, zatim u ambasadi UAE u toj zemlji i, na kraju, u Ministarstvu spoljnih poslova UAE.

Legalizacija punomoćja iz Srbije, redom

MSP Srbije navodi da se javne isprave iz Srbije legalizuju samo ako to traži zakon države u kojoj se koriste, i to redom: osnovni sud, Ministarstvo pravde, MSP Srbije i ambasada države u kojoj se isprava koristi. Ambasada UAE u Beogradu za dokumenta izdata u Srbiji navodi isti redosled, uz prevod.

Ambasada UAE u Beogradu overava bez zakazivanja, od ponedeljka do četvrtka od 9 do 16 časova i petkom od 9 do 15 časova, uz odštampanu potvrdu o uplati. Njena stranica govori o ličnim dokumentima i punomoćje izričito ne pominje.

DLD-ova česta pitanja ne kažu da li punomoćje u Dubaiju mora da ima prevod na arapski, a MOFA UAE za overu traži dokument na arapskom ili engleskom ili overen prevod.

Ako punomoćje dajete u Nemačkoj, Austriji ili Švajcarskoj, DLD-ov redosled ide preko notara i ministarstva spoljnih poslova te zemlje i ambasade UAE u njoj.

Izvori: DLD, česta pitanja, registracija prve prodaje (Oqood), prenos vlasništva; HCCH, države ugovornice konvencije o apostilu; MSP Srbije, overa dokumenata; Ambasada UAE u Beogradu, overa dokumenata; MOFA UAE, overa dokumenata. Ažurirano: 8. oktobar 2026.

Plaćanje iz Srbije

Uplate idu na namenski račun projekta

Prema DLD-u, namenski račun otvara se na ime projekta, novac sa njega sme da se koristi samo za izgradnju tog projekta, a poverioci developera ne mogu da ga zadrže. Račun vodi banka ili finansijska institucija sa licencom Centralne banke UAE, koju je kao poverenika računa odobrila regulatorna agencija za nekretnine Dubaija (Real Estate Regulatory Agency, RERA).

Pre prve uplate uporedite banku iz ugovora sa bankom namenskog računa koju za Vaš projekat prikazuje usluga Project Status. Novac nikada ne uplaćujte na lični račun pojedinca. Kako se rate raspoređuju, objašnjava vodič Plan plaćanja za stan u Dubaiju.

Šta kaže Zakon o deviznom poslovanju

Prema Zakonu o deviznom poslovanju, plaćanje radi sticanja svojine na nepokretnosti rezidenta u inostranstvu vrši se slobodno, u skladu sa zakonom koji uređuje svojinskopravne odnose (član 12). Platni promet sa inostranstvom obavlja se preko banke, u devizama i u dinarima, a rezidenti mogu da ga obavljaju i preko izdavaoca elektronskog novca (član 32).

Zakon zabranjuje plaćanje nerezidentu na osnovu ugovora u kome nije navedena stvarna cena ili na osnovu neistinite isprave (član 8). Zato u ugovoru mora da piše stvarna cena, a uplate treba da prate ugovor i plan plaćanja.

Provizije i kurs razlikuju se od banke do banke, pa ih proverite pre svake rate.

Ako plaćate sa računa u Nemačkoj, Austriji ili Švajcarskoj, važe pravila te zemlje i Vaše banke. Moguće poreske obaveze kod kuće opisujemo u vodiču Porezi na nekretninu u Dubaiju i Srbiji.

Izvori: DLD, česta pitanja, status projekta; Zakon o deviznom poslovanju („Sl. glasnik RS“, br. 62/2006 … 19/2025; tekst preko paragraf.rs), članovi 8, 10, 12 i 32. Ažurirano: 8. oktobar 2026.

Video razgledanje i dokumenta koja tražite

Stan u izgradnji još ne postoji, pa i kupci koji dođu u Dubai gledaju gradilište, okolinu i, ako ga developer ima, ogledni stan (show apartment). Sve to možete da vidite i u video razgledanju uživo, uz pitanja koja postavljate tokom poziva.

Pre rezervacije tražite napismeno:

U video razgledanju tražite da Vam pokažu ono što brošura ne pokazuje: okolinu zgrade, put do najbliže saobraćajnice i stanje gradilišta. Ako postoji ogledni stan, pitajte da li odgovara Vašoj osnovi i kvalitetu opreme iz ugovora.

Izvor: DLD, status projekta. Ažurirano: 8. oktobar 2026.

Kada se put u Dubai ipak isplati

Pregled stana pri useljenju

Prema DLD-u, posle završetka projekta 5% ukupno uplaćenog iznosa ostaje na namenskom računu godinu dana, kao garancija da će developer ili izvođač brzo otkloniti nedostatke. To se odnosi na nedostatke vidljive pri završetku i na one koji se pojave u roku od godinu dana od predaje.

Zato je pregled stana pre preuzimanja ključeva korak koji vredi obaviti na licu mesta: sami ili preko punomoćnika koji zapisuje nedostatke i traži da se otklone. Ako ne dolazite, punomoćje pripremite na vreme, jer legalizacija ide kroz više institucija u Srbiji i UAE.

Zlatna viza

Ako kupujete i zbog zlatne vize, put je neizbežan. DLD navodi da podnosilac zahteva mora biti u UAE i da zahtev ne mogu da podnesu pratioci ni zastupnik; uslov je nekretnina od najmanje 2.000.000 AED u Vašem potpunom vlasništvu, uz tapiju ili elektronski sertifikat o vlasništvu.

Šta to znači za stan u izgradnji, objašnjavamo u vodiču Zlatna viza Dubai.

Ulazak u UAE za državljane Srbije

Prema MSP Srbije, sa običnim pasošem Srbije viza nije potrebna za boravak u UAE do 90 dana, a prekoračenje tog roka kažnjava se novčanom kaznom. Pasoš za turističko putovanje mora da važi najmanje 6 meseci. Prema portalu vlade UAE, pri unošenju i iznošenju novca carini se prijavljuju iznosi veći od 60.000 dirhama, odnosno od protivvrednosti u drugoj valuti.

Stranica MSP-a nema datum ažuriranja, pa pravila proverite pred put. Ako putujete sa pasošem Nemačke, Austrije ili Švajcarske, proverite pravila za taj pasoš.

Izvori: DLD, česta pitanja, zahtev za zlatnu vizu za ulagače; MSP Srbije, Ujedinjeni Arapski Emirati (pročitano 8. oktobra 2026.); u.ae, carinjenje i prijava novca (stranica ažurirana 30. septembra 2026.). Ažurirano: 21. oktobar 2026.

Česta pitanja

Mogu li da kupim stan u Dubaiju bez putovanja?

U većini koraka da: upis u DLD obavlja developer preko portala Oqood, sertifikat i tapija stižu e-poštom, a rate plaćate bankarskim transferom. Kako se ugovor potpisuje na daljinu, proverite sa developerom pre rezervacije; za radnje u Dubaiju možete da date punomoćje.

Da li mi treba advokat?

DLD na stranici za upis kupovine u Oqood ne pominje advokata, već traži ugovor i kopiju pasoša. Ipak, za pravnu proveru ugovora i za tekst punomoćja preporučujemo advokata, jer greška u punomoćju znači da overu ponavljate u svim institucijama.

Da li je bezbedno uplatiti novac iz Srbije?

Uplate za stan u izgradnji idu na namenski račun projekta, koji vodi banka ili finansijska institucija sa licencom Centralne banke UAE, a novac sme da se koristi samo za taj projekat. Pre uplate proverite banku računa u usluzi Project Status. Prema Zakonu o deviznom poslovanju, plaćanje radi kupovine nepokretnosti u inostranstvu je slobodno i ide preko banke.

Da li moram da dođem po tapiju?

Ne. Kada su obaveze iz ugovora ispunjene, DLD izdaje elektronsku tapiju i mapu nekretnine i šalje ih e-poštom. Dolazak ili punomoćnik su važni pre svega za pregled stana i preuzimanje ključeva.

Da li za punomoćje iz Srbije važi apostil?

Ne oslanjajte se na apostil: UAE nisu na HCCH spisku država ugovornica konvencije o apostilu. DLD traži overu kod notara i ministarstva spoljnih poslova zemlje izdavanja, u ambasadi UAE i u Ministarstvu spoljnih poslova UAE.

Izvori: DLD, registracija prve prodaje (Oqood), izdavanje tapije, česta pitanja; HCCH; Zakon o deviznom poslovanju. Ažurirano: 8. oktobar 2026.

Kupovina na daljinu uz savetnika na srpskom

Želite da vidite stan pre rezervacije, a ne možete da putujete? Pišite našem savetniku koji govori srpski preko WhatsAppa ili Vibera, ili pošaljite upit kroz formular za kontakt: dogovorićemo video razgledanje projekta i proći sa Vama kroz ugovor, plan plaćanja i punomoćje, korak po korak. Aktuelne stanove u izgradnji pogledajte na stranici Projekti.

FAO Properties je agencija za nekretnine registrovana kod RERA pod brojem ORN 35813.

Ovaj vodič je opšta informacija i nije pravni, poreski ni finansijski savet.