Troškovi kupovine stana u Dubaiju: takse, porezi i održavanje

Troškovi kupovine stana u Dubaiju ne završavaju se na ceni iz ugovora. Kod stana u izgradnji glavni dodatni trošak je taksa za registraciju od 4% od cene, koju Dubai Land Department (DLD), dubaijska uprava za zemljište i nekretnine, zvanično deli na 2% za kupca i 2% za prodavca. Uz nju dolaze male fiksne takse, izdavanje tapije (title deed) pri useljenju i godišnji troškovi održavanja zgrade.

U ovom vodiču su troškovi potvrđeni u zvaničnim izvorima: DLD, Federalna poreska uprava UAE (Federal Tax Authority, FTA) i državni portal u.ae. Na primeru stana od 1.000.000 AED pokazujemo kako se računa svaka stavka. Svi iznosi su u dirhamima (AED).

Ceo postupak kupovine, korak po korak, opisan je u vodiču Kako kupiti stan u Dubaiju.

Jednokratni troškovi pri kupovini stana u izgradnji

Kada kupujete stan off-plan (u izgradnji), direktno od developera (investitora), jednokratni troškovi dolaze u dva koraka. Prvi je upis ugovora u registar DLD-a, a drugi useljenje, kada se izdaje tapija.

Taksa za registraciju ugovora (Oqood): 4% od cene

Ugovor o kupoprodaji stana u izgradnji upisuje developer u privremeni registar DLD-a, preko portala Oqood. Prema DLD-u, ugovor mora biti upisan u roku od 90 dana od potpisivanja, a Vi dobijate elektronski sertifikat o privremenoj registraciji.

Za ovu uslugu DLD navodi taksu od 2% od prodajne cene za kupca i 2% za prodavca, ukupno 4%. Ko u Vašem slučaju plaća koji deo, proverite u ugovoru o kupoprodaji (SPA) pre potpisivanja i tražite da to piše izričito.

Od fizičkih lica DLD traži kopiju ugovora o kupoprodaji, a nerezidenti prilažu kopiju važećeg pasoša. Takse se plaćaju preko elektronskog novčanika Noqodi ili odbitkom sa namenskog (escrow) računa.

Takse za znanje i inovacije i naknada za Oqood

Uz taksu od 4%, DLD naplaćuje taksu za znanje (knowledge fee) od 10 AED i taksu za inovacije (innovation fee) od 10 AED. Za developere koji ugovore sami registruju preko portala Oqood, DLD navodi i naknadu od 1.000 AED.

Da li developer tu naknadu prenosi na Vas i da li naplaćuje sopstvene administrativne troškove, piše u ugovoru.

Tapija pri useljenju

Kada su strane ispunile obaveze iz ugovora, izdaje se tapija na Vaše ime. Zahtev podnosi developer preko portala Oqood, a DLD navodi rok od 6 radnih dana.

DLD za izdavanje navodi sledeće takse: 250 AED za tapiju, 250 AED za mapu stana, 10 AED takse za znanje i 10 AED takse za inovacije, ukupno 520 AED. Ove iznose DLD navodi uz napomenu „ako je taksa za registraciju već naplaćena“. Ko ih plaća, proverite u ugovoru.

Provizija agencije

Prema FTA, usluge agenata za nekretnine podležu PDV-u, pa se na proviziju, kada je plaćate, dodaje PDV od 5%. FAO Properties je agencija registrovana kod regulatorne agencije za nekretnine Dubaija (Real Estate Regulatory Agency, RERA), pod brojem ORN 35813.

Ako kupujete gotov stan od vlasnika

Kod preprodaje gotovog stana DLD takođe navodi 2% za kupca i 2% za prodavca, plus 250 AED za tapiju, 250 AED za mapu stana i po 10 AED takse za znanje i inovacije. Tu je i naknada uslužnih partnera DLD-a (trustee kancelarija): 4.000 AED + PDV ako je cena 500.000 AED ili viša, odnosno 2.000 AED + PDV ako je niža.

U zonama punog vlasništva (freehold) DLD traži i elektronsku potvrdu developera da nema prepreka za prenos (e-NOC).

Izvori: DLD, registracija prve prodaje (Oqood), izdavanje tapije, registracija prodaje gotove nekretnine; FTA, PDV na nekretnine; PDV 5%: u.ae. Ažurirano: 21. oktobar 2026.

Primer: troškovi kupovine stana u Dubaiju od 1.000.000 AED

Primer je izmišljen: stan u izgradnji po ceni od 1.000.000 AED, kupljen od developera bez kredita. Stope su iz DLD-ovih opisa usluga navedenih gore, a kolona „Napomena“ kaže ko plaća stavku prema DLD-u ili šta treba proveriti u ugovoru.

• Ako plaćate samo svoj deo i fiksne takse: 20.000 + 20 + 520 = 20.540 AED, oko 2,1% cene.
• Ako ugovor na Vas prenosi celu taksu od 4% i naknadu od 1.000 AED: 40.000 + 20 + 1.000 + 520 = 41.540 AED, oko 4,2% cene.

Oba zbira su bez provizije agencije, troškova kredita i godišnjih troškova održavanja. Kada se koja stavka plaća u odnosu na rate, zavisi od plana plaćanja: više o tome u vodiču Plan plaćanja za stan u Dubaiju.

Izvori: DLD, registracija prve prodaje (Oqood), izdavanje tapije. Ažurirano: 21. oktobar 2026.

Troškovi kada kupujete na kredit

Ako stan finansirate hipotekarnim kreditom, DLD naplaćuje upis hipoteke: 0,25% od iznosa kredita, uz 10 AED takse za znanje i 10 AED takse za inovacije. Naknada uslužnog partnera DLD-a za upis hipoteke je 4.000 AED + PDV, a za hipoteku na stan u privremenom registru (Oqood) 5.000 AED + PDV. Kod obične hipoteke na stan koji već ima tapiju, na primer gotov stan, DLD navodi i 250 AED za izdavanje tapije.

Primer za kredit od 500.000 AED na stan u izgradnji:

Naknade same banke nisu deo ove računice. Uslove kredita za strance objašnjavamo u vodiču Kredit za strance u Dubaiju.

Izvori: DLD, upis hipoteke (stranica ažurirana 7. oktobra 2026.), registracija prodaje uz hipoteku na stan u izgradnji; PDV 5%: u.ae. Ažurirano: 11. oktobar 2026.

Troškovi održavanja i drugi tekući troškovi

Troškovi održavanja (service charge)

Troškovi održavanja su godišnja naknada koju vlasnici plaćaju za zajedničke delove i usluge zgrade u zajedničkom vlasništvu. Utvrđuju se za svaku zgradu posebno i obračunavaju se po površini stana, pa se razlikuju od projekta do projekta.

Iznose odobrava regulatorna agencija za nekretnine Dubaija (RERA), a možete ih proveriti u DLD-ovom alatu Service Charge Index (indeks troškova održavanja): birate projekat, namenu i godinu. DLD napominje da prikazani iznos ne uključuje dugovanja.

Godišnji trošak računate ovako: površina stana (m²) × stopa za tu zgradu (AED po m²). Ako je stopa data po kvadratnoj stopi (sq ft), pomnožite je sa 10,764 da biste dobili stopu po m².

Za zgradu u izgradnji iznos možda još nije u indeksu, pa od developera tražite pisanu procenu. Od kog trenutka plaćate troškove održavanja, proverite u ugovoru.

Prema FTA, na održavanje zgrada i usluge udruženja vlasnika obračunava se PDV.

Struja i voda (DEWA)

Struju i vodu u Dubaiju isporučuje Dubai Electricity and Water Authority (DEWA). Prema portalu u.ae, priključak je digitalno povezan sa DLD-om: kada se registruje ugovor o zakupu (Ejari), DEWA šalje imejl sa brojem računa, podacima o depozitu i linkom za plaćanje.

DEWA naplaćuje potrošnju po blokovima (slab tarifa), a prema FTA se na struju, vodu i hlađenje obračunava PDV.

Taksa za stanovanje (housing fee)

Prema portalu u.ae, zakupci u Dubaiju plaćaju gradskoj upravi (Dubai Municipality) taksu za stanovanje od 5% godišnje zakupnine, koja se dodaje na mesečne račune za struju i vodu. Ako stan izdajete, ovu taksu plaća zakupac.

Hlađenje (chiller)

U nekim zgradama hlađenje se ne plaća preko DEWA, već posebnom dobavljaču centralnog hlađenja (district cooling, chiller).

Izvori: DLD, indeks troškova održavanja; u.ae, komunalne usluge, zakup nekretnine u UAE; FTA, PDV na nekretnine. Ažurirano: 21. oktobar 2026.

Porez na nekretnine u Dubaiju: šta kažu zvanični izvori

Godišnji porez na stan

U zvaničnim izvorima koje smo pregledali (u.ae i FTA) nismo našli godišnji porez na imovinu koji plaća fizičko lice kao vlasnik stana u Dubaiju. Ne mešajte ga sa DLD taksom od 4%, koja se plaća jednom, pri registraciji.

PDV pri kupovini stana

PDV u UAE iznosi 5%. Prema smernicama FTA, prva prodaja ili prvi zakup stambenog objekta oporezuje se stopom od 0%, a kasnije prodaje i zakupi stambenih objekata oslobođeni su PDV-a. Zato se na cenu novog stana od developera ne obračunava PDV, kao ni na cenu gotovog stana u preprodaji.

Izuzetak su hotelski apartmani (serviced apartments) i kratki zakupi do 6 meseci, koje FTA svrstava u poslovne objekte, sa drugačijim pravilima za PDV. PDV od 5% plaćate i na proviziju agencije, održavanje zgrade i komunalne usluge.

Prihod od izdavanja

Prema portalu u.ae, UAE ne naplaćuje porez na dohodak fizičkih lica. Korporativni porez (0% do 375.000 AED oporezive dobiti, 9% iznad toga) fizičko lice plaća samo ako u UAE obavlja poslovnu delatnost sa prometom većim od 1.000.000 AED u kalendarskoj godini.

Prema FTA, prihod od ulaganja u nekretnine (real estate investment income) se pri tome ne smatra poslovnom delatnošću. Kako se to pravilo primenjuje na Vaš slučaj, na primer ako izdajete preko firme, proverite sa poreskim savetnikom u UAE.

Izvori: FTA, smernice o stopi 0% i oslobođenjima od PDV-a, PDV na nekretnine, korporativni porez za fizička lica; u.ae, ostali porezi, korporativni porez, PDV. Ažurirano: 21. oktobar 2026.

Troškovi u Srbiji: porez i prijava prihoda

To što UAE ne oporezuje dohodak fizičkih lica ne znači automatski da nemate obaveze kod kuće. Ako ste poreski rezident Srbije, sledeće mora da potvrdi poreski savetnik u Srbiji:

• da li se i kako prijavljuje prihod od izdavanja stana u inostranstvu, po kojoj stopi i u kom roku;
• kako se oporezuje dobit od prodaje stana u Dubaiju;
• kako se primenjuje ugovor o izbegavanju dvostrukog oporezivanja sa UAE, koji Ministarstvo finansija Srbije navodi na svojoj listi ugovora;
• da li postoji obaveza prijave imovine ili računa u inostranstvu.

Ako živite u Nemačkoj, Austriji ili Švajcarskoj, proverite pravila zemlje u kojoj ste poreski rezident sa tamošnjim savetnikom. Više o tome u vodiču Porezi na nekretninu u Dubaiju i Srbiji.

Izvor: Ministarstvo finansija Republike Srbije, Ugovori o izbegavanju dvostrukog oporezivanja. Ažurirano: 21. oktobar 2026.

Česta pitanja

Koliko zaista košta stan u Dubaiju kada se saberu svi troškovi?

Za stan u izgradnji od 1.000.000 AED jednokratni troškovi bez provizije i kredita iznose od 20.540 AED do 41.540 AED, oko 2,1% do 4,2% cene. Razlika zavisi od toga koji deo DLD takse i naknada preuzimate po ugovoru. Na to dolaze godišnji troškovi održavanja; aktuelne cene stanova pogledajte među projektima.

Ko plaća DLD taksu od 4% kod stana u izgradnji?

DLD navodi 2% za kupca i 2% za prodavca. Šta je dogovoreno u Vašem slučaju, piše u ugovoru o kupoprodaji, pa tražite da to bude izričito navedeno.

Da li se u Dubaiju plaća godišnji porez na stan?

U zvaničnim izvorima koje smo pregledali nismo našli godišnji porez na imovinu za fizička lica. Plaćate godišnje troškove održavanja zgrade, a za stan u kome živite i komunalije.

Da li se na kupovinu stana u izgradnji plaća PDV?

Prema FTA, prva prodaja stambenog objekta oporezuje se stopom od 0%, pa se na cenu novog stana od developera PDV ne obračunava. Izuzetak su hotelski apartmani (serviced apartments). PDV od 5% plaćate na proviziju agencije, održavanje i komunalne usluge.

Gde mogu da proverim troškove održavanja za određenu zgradu?

U DLD-ovom alatu Service Charge Index, po imenu projekta, nameni i godini. Za zgradu koja još nije završena tražite od developera pisanu procenu.

Računica troškova za Vaš stan

Želite tačnu računicu za konkretan projekat? Pišite preko WhatsAppa ili Vibera našem savetniku koji govori srpski, ili pošaljite upit kroz formular za kontakt, i dobićete pregled svih troškova za stan koji Vas zanima, prema ugovoru tog developera.